Cuatro fórmulas para asegurarse el futuro con la vivienda

Frente a poco más de 76.000 millones de euros aportados por los españoles a los planes de pensiones del sistema individual, las personas mayores de 65 años cuentan con un patrimonio inmobiliario cercano a los 650.000 millones de euros.

En ninguno de los grandes países europeos hay tanto ahorro concentrado en la vivienda. ¿Por qué no sacar todo el partido a la casa en propiedad para complementar la pensión pública en pleno debate sobre la sostenibilidad del sistema?

Aunque poco desarrolladas en algunos casos, son varias las opciones que los más mayores pueden elegir y que en algunos de los casos les permiten continuar en su casa. La más conocida de todas es la hipoteca inversa, pero hay otras como la venta de la nuda propiedad o el alquiler garantizado.

¿Qué ventajas y desventajas tienen esta modalidades? La edad, el valor de la vivienda, el coste del préstamo, la fiscalidad y el riesgo de caída del precio de los inmuebles son las claves para elegir bien.

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Hipoteca inversa

La hipoteca inversa empezó a comercializarse hace una década, pero el impacto de la crisis en la valoración de las casas y el desplome de los tipos de interés dejaron en nada la apuesta de las entidades financieras por este producto. Ahora sólo la comercializa activamente la consultora Óptima Mayores, que ha llegado a un acuerdo con el banco portugués BNI y con el grupo asegurador Caser.

"En sólo seis meses ya hemos concedido hipotecas por 15 millones de euros y tenemos lista de espera", asegura el consejero delegado de Óptima Mayores, Ángel Cominges, que asegura que, de media, la entidad está dando hipotecas por una media del 30% del valor de tasación.

El cliente la solicita utilizando la vivienda como garantía y recibe un importe que se sitúa entre el 25% y el 43% (ver cuadro adjunto) del valor del inmueble en función de dos variables. La primera es la edad. Cuanto más alta sea, más se puede percibir. La hipoteca máxima también crece si hay un solo titular de la vivienda.

Por ejemplo, para una vivienda valorada en 350.000 euros, una persona de 65 años que es el único propietario puede recibir en el momento de la firma de la hipoteca un máximo de 84.000 euros en un solo pago o mensualidades de 348 euros. También puede optar por una fórmula combinada de 42.000 euros de una sola vez y 174 euros mensuales.

Pero si el propietario tiene 90 años, las cifras crecen exponencialmente. Con las mismas condiciones del caso anterior, percibiría 154.000 euros en la firma o 2.256 euros al mes. Si opta por la fórmula combinada, conseguiría un importe inicial de 77.000 euros más 1.128 euros mensuales.

Para firmar una hipoteca inversa, hace falta tener al menos 65 años, sufrir una dependencia severa o gran dependencia y ser el propietario de una vivienda con la consideración de habitual. El inmueble debe estar tasado y contar obligatoriamente con un seguro de hogar.

Uno de los grandes hándicaps de contratar una hipoteca inversa en España es que apenas hay oferta, lo que limita la competencia en precios. "Nos ha costado cinco años encontrar firmas que la ofrezcan. Creo que pronto se sumarán más entidades", asegura Cominges.

Hoy, contratar este producto en Óptima Mayores supone asumir un Tasa Anual Equivalente (TAE, que recoge todos los gastos de la operación) entre el 5% o el 6%. Se trata de un tipo fijo que supera ampliamente las mejores ofertas del mercado en esta modalidad; una hipoteca estándar se sitúa entre el 2,3% y el 2,7% TAE.

El inversor paga una comisión de apertura del 1,5% y debe tener en cuenta que la duración media de la hipoteca es de 15 años. A partir de este plazo, aplica un diferencial del 4% sobre el euribor para cubrir el riesgo de subida de los tipos de interés. A cambio, la firma del préstamo hipotecario no exige vinculación en forma de contratación de otros productos.

La mayor ventaja es que al firmar la hipoteca no se renuncia a la propiedad de la vivienda: se mantiene la titularidad y también el uso. El propietario puede alquilar su vivienda con la única restricción de que no sea un arrendamiento vitalicio o de renta mínima. Y también puede venderla.

Desde el punto de vista fiscal, las condiciones del producto son muy atractivas. Las cantidades recibidas no tributan, ya que no tiene la consideración de renta. También gozan de importantes reducciones de los gastos notariales y registrales, de hasta el 90%.

La desventaja más importante es que la hipoteca inversa no se amortiza mes a mes, como una estándar. La deuda se acumula y se amortiza cuando la persona fallece o cuando ella decida libremente. En ese momento, hay que hacer frente a la devolución del principal y de los intereses generados.

En caso de fallecimiento, los herederos cuentan con un plazo de 12 meses para amortizar la hipoteca pagando la deuda de su bolsillo, vendiendo la vivienda o reconvirtiendo el préstamo en uno estándar. Si renuncia, el banco ejecuta la hipoteca y asume la propiedad del inmueble.

Uno de los grandes riesgos es que si el mercado inmobiliario se hunde podría darse el caso de que la vivienda valga menos que el préstamo menos los intereses. Por eso los expertos aconsejan realizar hipotecas inversas sólo en inmuebles del alto valor, desde los 350.000 euros, situados en zonas céntricas de las grandes capitales, donde la resistencia a las crisis es mucho mayor.

Otra de la desventajas de la hipoteca inversa es que si se elige la fórmula de cobro mensual, esta no se actualiza al coste de la vida.

Hipoteca inversa vitalicia

¿Qué ocurre si se sobrepasa la edad calculada para la hipoteca y el dinero se acaba? Una solución es contratar con la entidad financiera una hipoteca inversa vitalicia, que garantiza el cobro de una renta mensual a través de un seguro en forma de renta vitalicia (ver información adjunta). En realidad se trata de la contratación de dos productos financieros a la vez.

Uno de los inconvenientes es que estos seguros son caros y se suelen pagar de una sola vez cuando se contratan.

Nuda propiedad

Consiste en la venta de una vivienda a un tercero, pero conservando el usufructo. Incluso el vendedor de la nuda propiedad puede alquilar la casa. Desde este punto de vista, no hay restricciones.

A diferencia de la hipoteca inversa, los herederos no pueden optar a quedarse con el inmueble, que tras el fallecimiento del inquilino pasa a manos del comprador. Éste pagará más por la vivienda cuanto más elevada sea la edad del propietario, y menos a medida que la esperanza de vida sea más alta.

Los descuentos que aplican los compradores a cambio de ceder el usufructo hasta el fallecimiento son generosos y se sitúan entre el 20% y el 50%. En general, con esta modalidad se obtiene más liquidez que en el caso de la hipoteca inversa.

Una de las ventajas de esta fórmula es que la venta de vivienda habitual está exenta de tributación para los mayores de 65 años.

La otra es que el vendedor que mantiene el usufructo no se hace cargo de los gastos inherentes a la propiedad: gastos de comunidad, Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y derramas.

Alquiler garantizado

Almagro Capital es una socimi cotizada en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Opera fundamentalmente en Madrid y cuenta con una fórmula original. En la práctica, consiste en la venta simultánea de una vivienda y la firma de un contrato de alquiler a largo plazo.

Es decir, que el vendedor sigue en la vivienda a cambio de un alquiler. Para hacer frente al coste, el vendedor recibe la diferencia entre el precio del inmueble y el valor estimado del arrendamiento. Este último se constituye en una bolsa para hacer frente al pago del alquiler mensual.

Se trata de un alternativa flexible, ya que si el vendedor fallece antes de lo previsto, los herederos cobran la bolsa de alquiler. Además, el vendedor también puede abandonar la casa y cobrar la parte no dispuesta del arrendamiento, que puede utilizar para alquilar otra vivienda o para sufragar los gastos de una residencia. Y si el vendedor supera su expectativa de vida, puede seguir en la vivienda sin más coste que los gastos de comunidad y los suministros. "Apostamos por el volumen, lo que nos permite asumir el coste adicional en estos casos", asegura el presidente de Almagro, Luis de Ulíbarri.

Según los cálculos de la propia Socimi, una persona de 82 años con una vivienda en el centro de Madrid con un valor de 600.000 euros, recibiría un importe de 350.000 euros en forma de capital, frente a los 340.000 euros por la venta de la nuda propiedad o los 245.000 euros de la hipoteca inversa.

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